Como todos bien conocemos un préstamo hipotecario es un producto bancario mediante el cual recibimos una cantidad de dinero por parte de una entidad de crédito comprometiéndonos a devolver dicha cantidad (capital del préstamo) más los intereses correspondientes a través de cuotas periódicas y aportando como garantía de la devolución una hipoteca sobre un inmueble, habitualmente nuestra vivienda u otro inmueble de nuestra propiedad.

Si no cumplimos con nuestras obligaciones de pago la entidad prestamista puede recuperar la cantidad pendiente de cobro gracias a la venta del inmueble hipotecado, a través de una ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, dependiendo de lo acordado en el contrato.

En la ejecución judicial la entidad, si se dan ciertas circunstancias recogidas en el contrato, puede poner a la venta el inmueble hipotecado mediante la puesta en marcha de un procedimiento tramitado en la jurisdicción ordinaria. En la ejecución extrajudicial, si se dan éstas circunstancias, la puesta a la venta se podrá realizar a través de un notario sin necesidad de acudir al referido procedimiento.

La hipoteca es un derecho oponible a todos mediante el cual el valor del bien inmueble ofrecido en garantía es afectado al cumplimiento de las obligaciones de pago adquiridas al suscribir un contrato de préstamo. Por tanto la hipoteca tiene carácter accesorio al préstamo.

Imaginemos que por fin ha llegado ese momento tan deseado por todos los que cargamos con una hipoteca: el pago de la última cuota pendiente. Pues bien, cuando llega ese feliz momento se produce la extinción del préstamo, no de la hipoteca, pues la obligación del deudor hipotecario de pagar el préstamo, se extingue por el pago.

Si como deudores que éramos ya hemos pagado, el banco nada puede reclamarnos y en el hipotético caso de que nos reclamara, la mera justificación del pago del préstamo paralizaría automáticamente cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria.

En éste punto debemos hacer referencia a otra variable: los posibles terceros interesados en el inmueble que consulten los datos de la finca en el Registro de la Propiedad y que podrán observar como sobre la misma pesa como carga la constitución de un derecho real de garantía hipotecario. En principio la entrega de un documento bancario que declarara que el préstamo ha sido totalmente pagado debe de servir para convencer a dicho tercero, pero puede suceder que dude de la validez de éste documento.

El otorgamiento de una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca es precisamente lo que acredita fehacientemente que el préstamo está pagado, pues una persona que es representante del banco, declara en su nombre ante Notario de manera formal que la entidad ha cobrado la deuda y da por extinguida la obligación.

Por tanto es en el momento de la firma de la escritura de cancelación de la hipoteca, cuando al dar el banco carta de pago, da por extinguida la obligación del prestatario de pagar el préstamo y automáticamente la hipoteca que es una garantía accesoria del mismo desaparece. La posterior inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, conllevará que en la correspondiente hoja registral de la finca se haga constar expresamente que la hipoteca que gravaba la finca ha quedado eliminada, apareciendo la finca libre de cargas para futuras consultas de datos.

Pues bien, deben tener presente que el deudor, que es quien se beneficia de la cancelación, es quien debe pagar los gastos de cancelación de conformidad con el artículo 1168 del Código Civil. Asimismo dicha norma no hace referencia alguna a la obligación que tiene el acreedor de reconocer el cobro, pero de acuerdo con las reglas de la buena fe, los usos y el tráfico jurídico, debe entenderse existente dicha obligación.

En los usos y prácticas bancarias existe una comisión destinada a remunerar la preparación de la documentación necesaria para que sea la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para la cancelación notarial de la hipoteca. Estas gestiones deben siempre producirse a petición del cliente.

Para que la entidad prestamista tenga opción a obrar al cliente por este concepto, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente tendente a la cancelación de la hipoteca, sin que quepa incluir en este supuesto la entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad (el mero otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero) o el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que, a esos efectos, indique el cliente.

Como he indicado, el servicio de preparación de documentación para cancelación notarial de hipoteca solo puede ser prestado por las entidades cuando lo haya solicitado el cliente, por lo que para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente, sería necesario que el cliente haya prestado su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas por este concepto.

Y deben tener presente que siempre existe la posibilidad de llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, por lo que esta comisión, en cuanto retribuye un servicio opcional, normalmente no viene recogida en las escrituras de préstamo hipotecario. Recuerden que si no se cancela la hipoteca mediante escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad, el derecho real de garantía hipotecaria prescribe a los veinte años contados desde el vencimiento de la obligación garantizada.

Para terminar es oportuno recordar que el Consejo de Ministros ha aprobado en fechas muy recientes la remisión a las Cortes Generales de un Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario para iniciar la oportuna tramitación parlamentaria. La norma que está en proceso de elaboración procede a transponer la Directiva europea sobre Contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y conllevará una serie de novedades muy interesantes en materia de gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y transparencia, que iremos analizando las próximas semanas.

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